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佐藤行政書士事務所は相続・遺言・離婚・任意売却を専門とする事務所です。

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佐藤行政書士事務所

不動産の任意売却DESCRIPTION based on LAW

任意売却とは

 住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合、債権者は担保権(抵当権等)の実行により債権を回収する事になりますが、競売による不動産の売却では現金化までに時間がかかるうえ、市場価格より安くなるケースもあります。
 そこで、不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、市場で担保不動産を売却することを任意売却といいます。略して任売(にんばい)とも呼ばれています。  
 簡単にいうと、
任意売却とは借金全額を払わなくても不動産を売却することをいいます。

 不動産の売却について、悩んでいる方が多いと思います。  
 例えば、離婚するので持家を売却したい。持家の評価が下がり、オーバーローンの状態なので売却したい。現在、住宅ローンを延滞しているが、住宅を処分したい。不動産の売却価格から引越し費用を捻出したい。など・・


 現在、不動産の売却を検討されているお客様は、当事務所へお問い合わせください。当事務所では、不動産会社や各方面の専門家と連携し、お客様にとって最適な提案をさせていただきます。

任意売却のメリット

市場価格に近い高値で売却できる可能性が高い。  
 競売と任意売却とでは、通常、売れる金額に差が出ます。これは買い手側から見て、面倒で時間がかかる競売手続きを省略して物件を手に入れることができますし、物件の内部や情報を確認できる。不法占拠の心配がない。ローンが組みやすい等のメリットがありますので高値がつきやすいということです。  
 このため、一般的に任意売却のほうが競売より多くの債務の返済が可能です。任意売却では相場に近い価格でスピーディーに売却できるため、競売よりも残る負担を軽減することが可能です。

支払いが出来なくなったことを周囲に知られることがない。 
 任意売却は、表面上は通常の不動産売買と変わらないので、周囲の人に知られる心配はほとんどありません。
 これに対して競売は、不動産がインターネットや新聞・チラシなどで公開されてしまうため、支払が出来なかったことを周囲の人に知られてしまう可能性が高くなります。

不動産売却後の残債について柔軟な対応ができる。  
 債権者にとって任意売却は競売よりも早く、より多くの回収が可能となるので、メリットがあり協力的です。そのため残債の返済について柔軟な対応を求めやすくなる可能性があります。また、損害金についての減免の交渉も同様です。

任意売却のデメリット

手続きや交渉の負担が過大  
 競売の場合は極端な話、債務者が何もせずとも事は進んでいきます。一方、任意売却の場合は債権者との交渉や買取希望者との面談、各種手続きなどの手間がかかります。また購入希望者の内覧などにも対応しなければなりません。これらの手続きや交渉など全て債務者が一人で行うことは不可能です。

価格の折り合いがつかず債権者が同意しない可能性がある。  
 任意売却は競売より高く売ることができますが、それも買い手側の同意があってこそ。売買価格と債権者の求める金額の開きが大きく折り合いがつかない場合には、債権者は任意売却を許可しないというケースも起こり得ます。
※このように任意売却にメリット・デメリットはありますが、デメリットについては当事務所のような任意売却専門業者に依頼していただければ解消可能です。

任意売却後の残債について

 任意売却によって自宅を売却しても、住宅ローンの残債が残ることがあります。むしろ、不動産価格が全般に値下がりしている傾向がある昨今では、借金がきれいに片付いたとなるケースは極めて希です。  任意売却して返しきれなかった住宅ローンの残債については概ね次の2つの対処方法があります。
 @ 債権者と分割支払い・減額交渉。  
 分割支払い交渉:債務者に一括で全額支払うとか、以前支払っていた分割額での支払いは当然無理でしょうから、支払える額を債権者と相談のうえ決定して、毎月、分割で支払うことを交渉します。  
 担保となった債権は、債権者にとっては、取り立ての困難なものという認識があります。任意売却専門業者の協力を仰ぎ、債権者と債権減額交渉を行えば、債権者が債権の減額に応ずる可能性が高くなります。
 A 自己破産によって免責  
 裁判所に自己破産を申し立て、免責の許可を得て債務を消滅させます。ただし、自己破産は最後の手段です。  
 また、任意売却前に自己破産すると「管財事件」と見なされ、裁判所に納める予納金も高くなってしまいます。自己破産を予定する場合も、任意売却によって不動産を事前に処分し管財事件になることが回避しましょう。

任意売却の流れ

1.ご相談
(事前に電話又はメールにて面談の日時を決めます)
宅地建物取引主任者の資格を持つ行政書士が、ご相談者の状況をじっくりお聞きしたうえで、解決方法全般や任意売却の仕組みなどについて、解りやすくご説明いたします。
2. 物件の査定 任意売却を成功さえるためには、できるだけ高く、それでいて現実的に買い手が見つかりやすい価格で売り出さなければなりません。 この判断を誤ると、金融機関に同意してもらえなかったり、買い手が見つからなかったりします。
3. 専任媒介契約の締結 当事務所が提携している不動産会社と専任媒介契約を結んでいただきます。この契約により、業者は債務者の代理人として、正式に債権者/抵当権者と任意売却についての交渉が始められるようになります。
4. 債権者/抵当権者との交渉 専任媒介契約に基づき、債権者/抵当権者に、販売価格、販売期間、諸費用の負担等の条件交渉を行い、任意売却への同意を得ます。
5.売却活動 不動産を取り扱うデータベースへの登録や新聞折込・インターネット広告などを通じて売却活動をいたします。そのまま住み続けたい方には、買い戻し・リースバックのご提案も可能です。
6.購入希望者の買い付け 諸条件を踏まえ購入者として適切であるかを審査し、適切と判断できれば、買付証明書を出してもらいます。
7.配分案の作成 買付証明書の購入金額をもとに、各権利者への配分案を作成して、各権利登記の抹消同意を取り付けます。
8.任意売却成立 売主(相談者様)、買主、債権者、司法書士、金融機関(借入先)の担当者などが一同に会して物件の所有権移転、抵当権抹消、差押さえの取下げなどを処理いたします。

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